各街道办事处、区直各单位：

现将《2024年宣州区老旧小区综合改造实施方案》印发给你们，请认真贯彻。   

                                                                            2024年7月10日

2024年宣州区老旧小区综合改造实施方案

根据《关于印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（宣政办〔2021〕18号）、安徽省住房和城乡建设厅《关于进一步加强城镇老旧小区改造项目建设管理工作的通知》（建房函〔2023〕771号）、《宣城市中心城区2024年老旧小区改造提升实施方案》等文件精神，制定以下方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，把群众“急难愁盼”问题作为改造重点，切实改善提升老旧小区基础设施和居住环境。

二、目标任务

根据国家、省、市下达目标任务，2024年计划完成改造63个住宅小区（详见附件1），共约3829户，42.39万m2，概算总投资约1.48亿元。开工改造老旧小区12个，改造建筑面积约12.33万平方米，涉及户数999户，预计投资额约0.73亿元（详见附件2）。

三、实施内容

（一）老旧小区改造

1.改造基础设施。坚持“先地下后地上”原则，对老旧小区道路、消防、安防等基础设施一次性改造到位，完善停车、充电、绿化、照明等设施。统筹供水、排水、电力、燃气、通信等管线综合改造方案，合理安排管线改造具体施工工期、工序和场地，避免“二次开挖”。将老旧小区管网改造纳入市政基础设施建设改造中，统一谋划，合理布局，实现“地下一张网”。开展住宅小区外墙、屋顶安全整治，对高大树木适度修剪，消除安全隐患。

责任单位：区住建局、区城管执法局、区工信局、各街道办事处、市供电公司

完成时间：2024年10月

2.完善配套设施。结合城市更新和完整社区建设要求，合理划片，将若干个小区集中实施连片改造。通过整合利用片区周边公有房屋、公共低效闲置用地及拆除违法建设后的腾退空间，结合嵌入式公共服务设施建设要求，完善养老、托育、助餐、停车、体育健身、电动车充电桩等设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，补齐“一老一小”公共服务配套设施，提升小区居住品质。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年10月

3.开展片区微更新试点。选择一里桥、电大巷、花屋新村等片区实施片区微更新改造试点，在完善基础设施、配套设施的同时，打通片区微循环，统筹周边建筑风貌、功能。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年10月

4.实施供配电设施改造。对纳入改造范围的老旧小区，未实施一户一表、供配电设施未移交供电企业管理的，由供电企业制定改造方案，老旧小区改造实施单位负责地下管道预埋、电井改造，供电企业负责供配电线路及设施改造，完成改造并经验收合格的住宅小区供配电设施，全部移交属地供电企业管理。

责任单位：区住建局、各街道办事处、市供电公司

完成时间：2024年10月

5.推进“光伏屋顶”节能改造。选取2个改造小区同步开展“光伏屋顶”节能改造试点，建设分布式光伏瓦屋面发电系统，发电收益优先保障小区公共用电，改造费用纳入老旧小区改造成本。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年10月

6.实施存量违章建设拆除。对列入老旧小区改造项目内占用公共空间、占用消防通道的违法违规建设进行拆除，按照不高于现行征迁标准的原则给予补偿，费用纳入老旧小区改造成本。

责任单位： 区住建局、各街道办事处、区城管执法局

完成时间： 2024年5月

（二）住宅小区物业管理提升

1.开展物业服务质量提升。安排资金140万元，由市、区两级财政按1:1承担，开展住宅小区物业服务质量季度考核测评，落实考核奖励，开展物业管理服务宣传及住宅小区项目经理、业主委员会培训等。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年12月

2.开展机动车停车难停车乱专项整治。安排资金70万元，由市、区两级财政按1:1承担。对成功实施地面停车收费管理的小区，按1000户以内的小区5万元、1000户以上的小区8万元的标准对街道、社区、业委会给予奖补，统筹用于小区停车设施的更新改造，对小区自主推进实施机动车停车位改造的，按800元/个给予补贴，常态化开展住宅小区违规占用消防通道车辆联合执法、曝光。

责任单位：区住建局、各街道办事处、区消防救援大队、区文明办

完成时间：2024年12月

3.建设电动自行车集中停放及充电设施。结合老旧小区改造，对纳入改造范围的小区，集中建设电动自行车停放充电设施。对既有住宅小区，采取市场化方式推进电动自行车充电设施应建尽建，引导充电设施运营企业增设电动自行车室外充电棚，因地制宜开展“光伏车棚”建设试点，努力降低居民充电费用。对按规范标准建设“光伏车棚”或在商品房小区毁绿改造增设充电棚，以及在老旧小区、安置区按规范标准增设充电棚的给予200元/m2的奖补，奖补资金从分配至各小区的维修资金增值收益中列支。无维修资金或维修资金增值收益不足的小区，安排资金105万元，由市、区两级财政按1:1承担。

责任单位：区住建局、各街道办事处、市城建集团、市铁塔公司

完成时间：2024年10月

4.增设消防安全技防设施。在有条件的住宅小区电动自行车集中停放充电场所、架空层、消控室增设监控报警设施，加强烟雾火灾预警及消控室人员值守监管，在住宅电梯增设电动自行车乘梯识别控制设施，提高消防安全技防能力，建设资金从分配至各小区的维修资金增值收益中列支。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年10月

5.实施老旧小区应急维修工程。安排资金420万元，由市、区两级财政按1:1承担。其中280万元用于老旧小区公共部位、公共设施维修及应急排险处置，其中30万用于监控设施设备运维，依据城区老旧小区数量比例，安排鳌峰办事处70万、西林办事处60万、济川办事处70万、澄江办事处25万、向阳办事处15万元、双桥办事处5万元、敬亭山办事处5万元；140万元用于未纳入当年改造范围的老旧小区屋面维修，采取社区申报制，经区住建局审核后，按审定的造价给予70%的奖补。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年12月

6.实施老旧小区物业服务奖补。安排资金210万元，由市、区两级财政按1:1承担。对以街道或社区为单位，将辖区内非物管老旧小区物业服务打捆，择优选择物业企业提供专业化物业服务的，实施老旧小区物业服务奖补。采取申报制，奖补标准为每户每月6元。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年12月

7.落实安置区物业服务补贴。安排资金245万元，对安置区、保障房小区物业服务收费标准低于现行前期物业服务指导价D级服务标准的（多层0.45元/平方米·月，高层1.1元/平方米·月），按照差额补贴，制定具体考核办法，根据考核结果兑现补贴资金，补贴资金的50%从安置区、保障房小区配建的经营性用房租赁收入中保障，50%由市、区两级财政按1:1承担。

责任单位：区住建局、各街道办事处、市城建集团、市开盛集团

完成时间：2024年12月

8.推进既有住宅加装电梯。安排资金100万元，由市财政承担，对完成加装的前5部电梯，每部电梯补助20万元。按照“居民自筹+政府补贴”模式，采取业主申报制，经宣州区物业主管部门审核，报市住建局组织并联审批后实施。

责任单位：区住建局、各街道办事处

完成时间：2024年12月

四、实施步骤

（一）准备阶段（2024年5月底前）。做好项目开工前各项准备工作，广泛征求居民意愿，召开动员会议，完善改造方案，完成招标采购。改造方案应经法定比例以上居民书面（线上）表决同意，开工改造前，居民应对改造后的物业管理模式、缴纳必要的物业服务费等集体协商形成共识并书面（线上）确认。

（二）施工阶段（2024年5月至2024年9月）。按照《安徽省城镇老旧小区改造技术导则》（2023修订版），根据项目施工图，精心组织施工，加强质量、成本、进度、安全、文明施工等全过程管理，确保圆满完成目标任务。项目开工改造前，应就水电气信等专营设施改造与相关专营单位做好衔接，形成统筹施工方案。

（三）验收阶段（2024年10月底前）。改造完成后，建设单位要及时组织施工、监理、设计等相关单位并邀请社区、项目党组织、居民等开展工程竣工验收，形成验收意见，验收合格后按规定办理物业承接查验，移交专营设施设备，明确管养责任。

四、工作要求

（一）加强项目管理。严格规范改造工程招投标行为，强化项目审批、过程监管、竣工验收、档案移交等全流程监督管理。要定期开展督查、检查，强化进度调度和现场督导，确保按时按质完成改造任务。

（二）加强资金管理。切实增强老旧小区改造专项资金绩效管理意识，严格落实资金管理相关规定，加强资金预算执行监管，确保专项资金专款专用及时拨付，禁止截留、挤占、挪用专项资金。

（三）落实长效管理。全面提高改造小区引入专业化物业管理占比，属地街道要推动改造小区成立党组织、组建业主委员会，督促老旧小区物业服务单位加强改造后的公共设施设备维护管养，规范停车秩序，促进小区物业管理良性循环。

（四）加强宣传引导。充分运用各类媒体平台，加大宣传力度，提升居民参与度，调动居民、社会力量参与老旧小区改造工作的积极性、主动性，营造良好的舆论氛围。